Ankerstraße 2 & 2a Steuerliche Informationen

Die Investitionsmöglichkeiten für Anleger/Investoren sind bei diesem Projekt über verschiedene Modelle möglich. Hier werden in Kurzform die die wichtigsten steuerlichen Grundlagen für die Investition als Bauherren- oder Vorsorgewohnungen angeführt. Detailliertere Informationen entnehmen Sie der Projektdokumentation.

Projekt & Investition

Auf der Liegenschaft Ankerstraße 2 & 2a, 8054 Graz befindet sich derzeit ein leerstehendes Gebäude, welches abgebrochen und durch das geplante Wohnprojekt ersetzt werden soll. Die Errichtung der Wohneinheiten erfolgt unter Inanspruchnahme der Wohnhaussanierungsförderung des Landes Steiermark nach den Bestimmungen des Steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetzes 1993. Für das geplante Bauvorhaben gibt es bereits eine positive Wohnbautischbegutachtung für Assanierungsförderung des Landes Steiermark.

Die Anleger/Investoren erwerben ideele Miteigentumsanteile an der Bestandsliegenschaft und beauftragen anschließen gemeinsam den Abbruch und die Gebäudeerrichtung/-sanierung. Die Investoren werden schlussendlich als Wohnungseigentümer im Grundbuch erfasst und nach Baufertigstellung als Wohnungseigentümer eingetragen. Sie erwerben die Wohnung für Zwecke der Vermietung und erzielen damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 28 EStG 1988. Die Gewinne und Verluste aus der Vermietungstätigkeit sind in der Einkommensteuererklärung des Anlegers/Investors zu erfassen bzw. zu versteuern.

Umsatzsteuer

Anleger/Investoren sind, bei Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen zum Vorsteuerabzug hinsichtlich der wohnungsbezogenen Eingangsleistungen, ins. Anschaffungs- und Herstellungskosten, berechtigt. Für die Anleger/Investoren ergibt sich, gegenüber einer privat genutzen Eigentumswohnung, ein wesentlich geringerer Investitionsbedarf. Wird die Immobilie innerhalb des 20 jährigen Beobachtungszeitraumes umsatzsteuerfrei verkauft, hat eine anteilige Rückzahlung der Vorsteuerbeträge zu erfolgen.

Bauherreneigenschaft

Grundsätzlich sind Anschaffungs- und Herstellungskosten iZm der Sanierung/Errichtung von Wohngebäuden linear rd. 67 Jahre zu verteilen (1,5% Afa p.a.). Aufwendungen im Zusammenhang mit Sanierungen können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich über einen wesentlich kürzeren Zeitraum verteilt werden.

Die Assanierungsmaßnahmen (Abbruch und Herstellung von Wohnraum) könen nach Verrechnung mit dem Annuitätenzuschuss beschleunigt auf 15 Jahre verteilt werden (rd. 6,67% p.a.), wenn der Investor die steuerrechtlichen Voraussetzungen für die kleine "Bauherreneigenschaft" erfüllt und für die geplante Sanierung eine Förderung nach dem Wohnbauförderungsgesetz bewilligt wird. Die tatsächliche Inanspruchnahme der Förderung (Förderdarlehen mit Annuitätenzuschüssen) ist nicht zwingend erforderlich. Bestimmte, nicht mit der tatsächlichen Herstellung des Gebäudes verbundenen Kosten können steuerlich sofort geltend gemacht werden. Durch die Verteilung der Herstellungs- bzw. Sanierungskosten auf 15 Jahre ergeben sich in diesem Zeitraum negative steuerliche Einkünfte (Verluste), die mit anderen positiven Einkünften des Investors ausgeglichen werden können. Die daraus resultierenden Verminderung der Einkommensteuerbelastung wirkt sich positiv auf die Nettogesamtbelastung bzw. die Erträge aus diesem Investment aus.

Zum Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht (Totalüberschuss nach 20 Jahren + Bauzeit max. 3 Jahre) ist eine den anerkannten Kriterien der LVO (Liebhabereiverordnung) entsprechende Prognoserechnung zu erstellen und dem Finanzamt vorzulegen.

Vorsorgewohnung

Im Falle des Erwerbes als Vorsorgewohnung besteht ebenfalls die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug. Eine beschleunigte Abschreibung ist nicht möglich - die Anschaffungs-/Herstellungskosten sind auf rd. 67 Jahre (1,5% p.a.) zu verteilen.

Weitere Informationen auch zu den Themenbereichen "Bauherreneigenschaft", "Umsatzsteuer", "Ertragsstuer" und "Liebhabereibetrachtung" entnehmen Sie bitte der Projektdokumentation.